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能力七 会理财 你不理财财就不理你（第2页）

股票至今已有近400年的历史，它伴随着股份制公司的出现而出现。随着企业经营规模扩大与资本需求不足，要求一种方式来让公司获得大量的资金，于是产生了以股份制公司形态出现的、股东共同出资经营的企业组织。

做股票和做任何生意一样，做什么行业，做什么产品，什么时间做最好，具体每一步该怎么做，这都是事先要想好的。具体到股票，包括以下几个方面：（1）选时，选择最有利的时机介入。市场是有周期性的，涨多了就会跌，跌多了就会涨，所有的证券市场都是这样。当大盘下挫时，95%的股票都会下跌，这时最好不要建仓。大盘企稳并重新上行时建仓最好，日均线系统是否处于多头状态或正在形成多头状态，在30日均线上方或有效突破30日均线时建仓，成功机会可能会大一些。（2）选股，建一个适合你的投资风格的股票池。你不可能跟踪所有的股票。你要仔细地阅读每家公司的年报、中报、季报和其他公开信息，从中选出有良好预期的个股，坚持对他们进行跟踪，在适当的时机采取行动。如果你每天只关注3～4只股票，你的工作量就会相对较小，精力更加集中，操作成功的机会就会大大增加。季度每股收益是否有大幅的增长，以及上市公司的成长性，是股价上涨最主要的推动力。基金的研究能力较强，捕捉市场机会的能力也很强，他们是否愿意买进一只股票，也可以作为你选股的参考。（3）做一个详细的操作计划。这样能记录你在买进股票时的想法，可以帮助你控制情绪，让你有一个思考的过程，便于你总结经验教训。（4）如何在股市获得稳定的利润。人们通常认为股市高手每战必赢，神秘莫测，可望而不可及，其实不然。高手成功概率大都在50%左右，有的甚至不到50%。怎么获利呢？他们每次的亏损很有限，一般最多在7%～8%左右，而他们每次的赢利都在20%～30%，甚至几倍。这样，总的看来，他们的收益就很可观了。如果你也能这样去做，在看错了的时候坚决止损，在看对了的时候坚持持股，在获利丰厚时赢利平仓，你也能获得可观的赢利。只买基本面有良好预期的股票，只在适当的时机买进有技术面支持的股票，设立止损位和赢利位，做一个详细的计划，总结经验和教训，坚持下来，你就建立了一个良好的获利模式。这样，你一定能在股市中实现稳定的利润。

有一位权威的经济学家说，经济学是一门由简单的常识加上复杂的术语包装起来的学科。这话虽然是戏言，却道出了经济学的真谛。股票炒作的原理又何尝不是如此呢？

在股票市场上，有许许多多的、大同小异的、流派各异的理论和分析技术，每一种理论和分析技术都有各自的应用原理和实用对象。但是，殊途同归，任何理论和技术的出现，终极目的都是相同的，只不过是各自的切入点略有不同而已。

作为一位投资者，要想在股市上获得真正的成功，其实并不需要将所有的理论和分析技术都弄通弄透，炒股并不需要那么多繁文缛节的东西。越是简单实用的东西，越能够直截了当实现自己的赢利目标。

高投入高产出的房地产投资

房子不但可以投资，还可以赚钱。如果你有一笔闲钱，存在银行里利息太低，炒股又担心风险太大，那么投资房地产也是一个不错的选择，既可收取租金，又可期望升值变现。

从房地产的走势中长期看，房地产价格应是上涨的过程，因为房地产不同于金融投资品，它有一定的刚性需求。在我国，房地产始终是必需品，而且，我国逐渐城市化建设，城镇还将会有新增加的人口，必将也会带动房地产市场。

投资房地产，确实让一些人夜之间成了富翁，它可能让一位看上去普普通通的老太，拥有千万元价值的房产，靠收房租为生。

刘老太独自一个人住，过去靠卖葱姜为生。她的房子比较大，2000年动拆迁时得到补尝款38万元。她就用这笔钱买了两套老房子，一套自住一套出租，每月租金2000元。此后房价日长夜大，她开始盘算利用房子赚钱了。2004年，她卖掉其中的一套，添点钱又买进绿洲花园一套房子，用于出租，租金每月5000元。从此，她再也不满足卖葱姜的收入了，每天看房淘房，终于觅到一个机会：在上海普陀区某社区里一户人家闹离婚分家，想尽快卖房变现。刘老太就借了一部分钱，并答应每年付10％的利息。亲友知道她有两套房，利息也可观，就纷纷借钱给她。这套三室两厅的房子40万元就到手了，她又花了几万元简单装修，租给三户人家，每月7000元租金。以后房价一路疯涨，刘老太踏准了上涨节拍，就撤掉葱姜摊，专门炒房。2006年她用积蓄加上银行贷款，花50万元买进静安区锦安公寓一套小两居房出租，每月租金3000元，而且半年一签。一个普通的摆摊老人，不到十年时间就靠投资房地产成了远近文明的富户。刘老太对投资房产的心得是：了解政策，顺势而为。“2000年我买房的时候既不要缴纳契税，还办蓝印户口，又给退税三年，我卖葱姜虽然无税可退，但是明白一个道理：这些政策是政府在鼓励你买房，鼓励你投资房产，你按照这条做就一定能赚钱。我是文盲，讲不出什么大道理，只是听政府的话，吃透政策的意图。另外，经验也很重要，如果说前两年买房还想收点租金的话，以后的买房就完全是靠经验了。现在钞票年年‘缩水’，存钞票不如存不动产，到2009年我的房产价值已经超过千万元了，如果我十年前拿了38万元动迁款存银行的话，现在肯定还在卖葱姜。”

众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士也认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。

物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置，而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。由于投资者大部分不是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察开发商的实力和开发物业以前的业绩，就成为最直接也是最有效的办法。

与商业用房相比，投资住宅一般比较安全，只要区位不是特别偏远，升值会比较稳定。需要注意的是，你要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，因为这类项目一旦开发建成之后，房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。

有不少购房者，在选择商品房时，以选择郊区或新区的住宅为目标，他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅，其价格相当于购买郊区（或新区）住宅加上轿车，且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。

投资房地产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金最大、各种制约因素最多的一种交易活动，因此，在交易过程中，不但要详知各项程序和操作方法，而且要讲究策略，考虑好房产的升值空间。那么，什么样的房产最具有升值潜力呢？

首先，房产作为不动产，其地理位置是最具升值潜力的条件。那些地铁、大型商圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。

其次，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起推动作用。

再次，房产所属小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身的价值等，都是房产升值的评判标准。

最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。总的来说，不动产作为商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率较为真实，会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标。

那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略地计算出房产大体的价值。

第一种是用租金乘数估算。租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，即：租金乘数：投资金额÷每年潜在租金收入。如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。如果一处房产的租金乘数超过12，就可能带来负现金流。

第二种是用15年租金收益比较购买价。这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，是以15年为期比较房产购买价格。如果该房产的年收益乘以15，小于房产购买价，该物业价值已经被高估。

第三种是用投资回收期进行计算。投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。计算公式为：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷[（税后月租金—按揭月供款）×12］这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好。

以上三种方法是房产投资时最常用的估算方法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的需要进行专业投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一处地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。值得房产购买者注意的是，这其中并没有考虑如通货膨胀、货币升值等问题。因此，该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。

如何选择基金

基金是一种以投资时间的长度换取低风险高收益的品种，是一种少劳而多得的投资品种。它能在获得财富、承受风险、投入时间之间取得很好的平衡，让投资人在享受物质财富增长的同时，拥有一份安心而悠闲的生活。如果我们24岁投入1万元买基金，而该基金能够每年增长12％，那么到60岁的时候，我们都会成为百万富翁。

简单一句话，基金就是让专家帮忙打理你的财富，你和他都从中获取一定的收益。如果说买股票是亲自“玩心跳”，买基金则是找一个你觉得放心的人替你“心跳”，你坐享其成。当然了，这便宜不是那么好占的，你不能着急，不能像股票那样很快获得收益，一般来说，基金是一项长期投资计划，最少半年才有分红。

基金管理公司就是这种合伙投资的牵头操作人，不过它是个公司法人，资格要经过中国证监会审批的。基金公司与其他基金投资者一样，也是合伙出资人之一，由于它牵头操作，要从大家合伙出的资产中按一定的比例每年提取劳务费（基金管理费），替投资者代雇代管理负责操盘的投资高手（基金经理），还有帮高手收集信息搞研究打下手的人，定期公布基金的资产和收益情况——当然基金公司这些活动是证监会批准的。

为了保证大家合伙出的资产的安全，不被基金公司这个牵头操作“人”偷着挪用，中国证监会规定，基金的资产不能放在基金公司手里，基金公司和基金经理只管交易操作，不能碰钱，记账管钱的事要找一个擅长此事又信用高的“人”负责，这个角色当然非银行莫属。

于是，这些基金资产就放在银行，而建成一个专门账户，由银行管账记账，称为基金托管。银行的劳务费（基金托管费）也得从大家这些钱中按比例抽一点按年支付。所以，基金资产相对来说只有因那些高手操作不好而被亏损的风险，基本没有被偷挪走的风险。从法律角度说，即使基金管理公司倒闭甚至托管银行出事了，向它们追债的人都无权碰大家基金专户的资产，因此基金资产的安全是很有保障的。

如果这种公募基金在规定的一段时间内募集投资者结束后宣告成立（国家规定至少要达到1000个投资人和2亿元规模才能成立），就停止不再吸收其他的投资者了，并约定大伙谁也不能中途撤资退出，但以后到某年某月为止我们大家就算账散伙分包袱，中途你想变现，只能自己找其他人卖出去，这就是封闭式基金。

如果这种公募基金在宣告成立后，仍然欢迎其他投资者随时出资入伙，同时也允许大家随时部分或全部地撤出自己的资金和应得的收益，这就是开放式基金。

不管是封闭式基金还是开放式基金，如果为了方便大家买卖转让，就找到证券市场将基金挂牌出来，按市场价在投资者间自由交易，就是上市的基金。